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- 發布時間2018-11-13 09:21
- 發布人金(jin)彩(cai)集(ji)團
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樓市風(feng)光不再，房價、地價降溫跡象明顯。與此同時，最新(xin)發布(bu)的相(xiang)關研(yan)究機構報告(gao)以及記者(zhe)調(diao)查采訪結果顯示，銀行房貸政策(ce)未見松動，房貸并未出(chu)現大面積回落。業內人士表示，近年(nian)來居民購房(fang)過(guo)快加杠桿(gan)的現象已經引發監(jian)管部門的高度關(guan)注，預(yu)計樓市(shi)調控政策以(yi)及(ji)相關(guan)信貸政策從嚴態(tai)勢難以(yi)改變。“我把房子的售價從之前的498萬元調到480萬元，便宜了18萬元。”北京的王先生打算賣掉他在雙井的老房，一開始還想往上調價，最終不得不跟隨樓市大勢，在11月10日調低了房子報價。
今年(nian)樓市“金九銀十”風光不再，多地房價出現明顯松動。國家統計局公布的數據顯示，9月房價環比漲幅超過1%的城市為34個，較8月減少30.6%；漲幅超過2%的城市為6個，較8月減少三分之二。
成(cheng)交量方(fang)面，麥田(tian)房產(chan)數據顯示，10月北京二手住宅整體網簽量為8879套，是今年3月以來的最低位，環比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，環比減少18.4%，同比減少34.3%。
“10月(yue)買方整體議價幅(fu)度明顯增大。”麥田房產表示。根(gen)據(ju)北(bei)京麥田成交房源價格監測數據(ju)，10月客戶議價空間為2018年以來的最高水平。上述麥田房產分析師指出，在雙方議價中降價房源比例達到95%。其中，降價幅度在5%以內的成交房源占比為45%，降價幅度在5%至10%的成交房源占比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源占比為14%，是今年以來的高位。
除房價有(you)所(suo)松動，地價溢價率也逐漸(jian)降低。中(zhong)原(yuan)地產研究中(zhong)心(xin)統計數據顯示，50個城市中有46個城市出現平均土地溢價率下調，占比高達92%。與此同時，多個城市地塊出現流標。中原地產首席分析師張大偉表示，最近監管部門對信托機構的向監管趨(qu)于嚴格，部分房地(di)(di)(di)產(chan)企業由于融(rong)資渠道收緊(jin)而對總價較高的地(di)(di)(di)塊(kuai)十分謹慎(shen)，拿(na)地(di)(di)(di)意愿并不強烈。
整體而(er)言，庫存上升、房產交易(yi)速度放緩(huan)，已經成為現(xian)階段樓市的主要現(xian)象。庫存方面，日前，北(bei)京(jing)年(nian)內商(shang)品房住宅供(gong)應套(tao)數達到32739套，是該數據最近三年首次超過3萬，去年同期住宅供應量只有20269套。房產交易方面，北京多位中介機構工作人員告訴記者，最近二手房交易情況基本平穩，也有部分中介表示交易量下滑。“現在住房政策收緊，對供需都有影響，交易情況不如從前。”一位鏈家工作人員告訴記者。
樓(lou)市降溫(wen)之(zhi)下(xia)，有媒體近日報道(dao)稱，部分城市房貸利率有下(xia)調跡象，這被視(shi)為房貸政(zheng)策松動的信(xin)號(hao)。不過，根據融360大數據研究院發布的《2018年10月中國房貸市場報告》，10月全國房貸利率方面，首套房及二套房貸款利率平均值保持上升，漲幅持平上月。
該報告顯示，一線(xian)城市及二線(xian)城市利(li)率(lv)中出(chu)現部分(fen)銀行(xing)房(fang)貸利(li)率(lv)高位(wei)回落(luo)的情況，但總體利(li)率(lv)水平(ping)保持(chi)平(ping)穩，未來(lai)出(chu)現房(fang)貸利(li)率(lv)大(da)面積回落(luo)的可能性不(bu)大(da)。
《經濟參考報》記者(zhe)日前走訪了北京近10家銀行支行，發現北京并未出現明顯的房貸政策松動跡象。在記者走訪的近10家支行中，中建工農四大國有銀行、中信銀行和華夏銀行等多家股份制銀行以及北京銀行等城商行支行工作人員均表示，目前實行基準上浮10%的首套房貸款利率政策，與之前保持持平。只有民生銀行某支行工作人員表示，首套房房貸利率出現下調，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者，目前他們并未收到下調房貸利率的相關通知。
貸款速度方面，多家(jia)銀行工(gong)作人員表(biao)示(shi)，與之前沒有出(chu)現明顯變化(hua)，根據房屋(wu)狀況、個人征信情況等(deng)一(yi)般在一(yi)周到一(yi)個月左右不(bu)等(deng)。
上述報告數據(ju)也顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍，環比9月上升0.18%，漲幅保持較低水平。在全國35個城市533家銀行中，出現首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家，但回調的幅度一般在5個百分點左右，利率仍維持在基準上浮15%至20%的水平。
融360分析認為，雖然少數銀行存在高位回調，但目前整體趨勢穩定，未來繼續出現大面積回調利率的可能性較小，政策框架內房貸市場的治理仍趨嚴。
中國人(ren)民大學重陽金(jin)融(rong)研(yan)究院高(gao)級研(yan)究員董希淼在接受(shou)《經濟參考(kao)報》記者采(cai)訪時表示，少數銀行、個別地區房(fang)貸利率有(you)所下降(jiang)，主要是受(shou)市場流動(dong)性影響，不意味著房(fang)地產市場松綁(bang)。“今年以來央行四次降準，銀行流動性相對寬裕，部分銀行基于自身業務發展考慮對住房貸款利率進行了調整，并不代表樓市調控和整體房貸政策的放松。”
業內人士表示(shi)，近年來居民購(gou)房(fang)過快加杠桿的現(xian)象已經(jing)引發(fa)監管部門的高度關注，樓市調控政(zheng)策以及相關信貸政(zheng)策預計將持續收(shou)緊。
最新發布(bu)的中國(guo)人民銀行《中國(guo)金融穩定報告(2018)》專門辟出“住戶部門債務分析”一章節來對居民加杠桿現象進行闡述，凸顯監管部門對于這一問題的關切。該報告稱，我國居民購房存在違規加杠桿情況。2017年短期消費貸款增速異常，1月短期消費貸款余額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現象的出現，部分原因在于2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規加杠桿，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。
董(dong)希淼分析稱，我國居民杠(gang)桿率從國際比較來(lai)看(kan)不算很(hen)高(gao)，但近(jin)幾年(nian)上升(sheng)速(su)度很(hen)快(kuai)，其中居民住(zhu)房貸款的(de)增長起到了很(hen)大的(de)助推作用。
從去年開始，在多(duo)個(ge)監管(guan)部門(men)的(de)政(zheng)策調控下，銀行(xing)一直執行(xing)較緊的(de)房(fang)貸政(zheng)策，而銀行(xing)房(fang)貸增(zeng)量也出(chu)現(xian)一定幅度下降。央行(xing)日前(qian)公(gong)布的(de)數據顯示，截至9月末，我國個人住房貸款余額為24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比去年末回落4.3個百分點。業內人士預計，從緊的政策走勢不會發生變化。
董希淼表示，下一(yi)步(bu)，應將貨(huo)幣(bi)政(zheng)策保(bao)持在穩(wen)健中(zhong)性(xing)的狀態。央行可通過多種(zhong)手段適度調節市場流動性(xing)，但(dan)切(qie)勿讓貨(huo)幣(bi)政(zheng)策滑向寬松(song)，以免(mian)進一(yi)步(bu)刺(ci)激房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場。商業銀行也要實施嚴格的差別化住房(fang)(fang)(fang)信貸政(zheng)策。同(tong)時，進一(yi)步(bu)完善住房(fang)(fang)(fang)保(bao)障體系，盡快(kuai)形成(cheng)中(zhong)低價位普通住房(fang)(fang)(fang)的有效(xiao)供(gong)應，加快(kuai)廉(lian)租(zu)房(fang)(fang)(fang)、公租(zu)房(fang)(fang)(fang)等建設。
